Immobilien und Baurecht

Die Rechtsvorschriften rund um das Thema Immobilien (Erwerben, Verkaufen, Verwalten, gewerbliche Nutzung, etc.) sind zum großen Teil im Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) geregelt. Daneben müssen aber auch weitere Gesetze wie z.B. das Wohnungseigentumsgesetz, das Grundbuchsgesetz und Verordnungen sowie die Bauordnung oder ein Flächenwidmungsplan beachtet werden. Wenn eine Liegenschaftstransaktion nicht zu ihren alltäglichen Geschäften zählt, kann ein erfahrener Anwalt für die nötige Rechtssicherheit sorgen.

Wir behalten für Sie den Überblick und begleiten Sie mit unserer Erfahrung und Kompetenz durch die Vertragsgestaltung. Unser Ziel ist es, problematische Aspekte frühzeitig zu erkennen, Lösungen zu finden und Ihre Liegenschaftstransaktion rasch und korrekt durchzuführen.

Unsere Anwälte unterstützen Sie gerne bei:

  • Errichtung von Kauf- und Tauschverträgen
  • Grundbucheinträgen und Änderungen im Grundbuch
  • Sicherstellung der Lastenfreiheit von Liegenschaften
  • Treuhandschaftliche Kaufabwicklung durch besonders gesicherte Anderkonten
  • Führung von Kaufpreisverhandlungen
  • Erlangung der behördlichen Genehmigungen
  • Rechtsschutz bei Vertragsverletzungen
  • Steuerrechtliche Abwicklung von Liegenschaftstransaktionen

Das unverbindliche Erstgespräch

Jede Situation erfordert es individuell betrachtet zu werden. Wir nehmen uns gerne die nötige Zeit dafür, auch Ihre Situation ausführlich zu besprechen. Vereinbaren Sie daher bitte einen Termin für ein unverbindliches Erstgespräch.

Anmeldung
Telefonisch unter +43 1 533 70 36 werktags von 8:00 bis 16:00
Per E-Mail an office@die-anwaelte.at

Wir setzen uns umgehend mit Ihnen in Verbindung.

Rechtsthemen & Schwerpunkte

Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Wohnungseigentum gilt langfristig als eine der sicheren Anlageformen. Zusätzlich kann eine Eigentumswohnung als Mietobjekt auch eine Rendite abwerfen. Bei mit Fremdkapital finanzierten Vorsorgewohnungen fordert der Gesetzgeber sogar die Vermietung, um in den maximalen Genuss aller Steuervorteile zu gelangen. Geförderte Eigentumswohnungen dagegen können nur in Ausnahmefällen und nur mit der Zustimmung der Wohnbauförderungsstelle des Landes oder erst nach gänzlicher Tilgung des Förderungsdarlehens vermietet werden. Außer durch Ankauf oder z.B. Erbschaft kann man auch durch ein Bauherrenmodell Miteigentum erwerben. Bei Wohnbauprojekten können sich so private Anleger mit ihrer Kapitaleinlage einer Bauherrengemeinschaft anschließen.

Belastungs- und Veräußerungsverbot

Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot (BVV) stellt sicher, dass über eine Liegenschaft nur nach vorheriger Zustimmung durch den Verbotsberechtigten verfügt werden darf. Zum Verbotsberechtigten wird eine Person durch einen Vertrag oder z.B. ein Testament. Dazu muss nicht zwingend ein gesonderter Vertrag vorliegen, auch im Kaufvertrag kann ein bedingtes Belastungs- und Veräußerungsverbot festgehalten werden. Wer im Testament als Verbotsberechtigter eingetragen werden darf, ist erbrechtlich abzuklären.

Das BVV hindert den Eigentümer daran, die Liegenschaft ohne Zustimmung des Berechtigten zu verkaufen oder zu belasten. Beides ist nur mit der (schriftlichen) Zustimmung des Verbotsberechtigten möglich.
Wird ein BVV nur rechtsgeschäftlich in einem Vertrag eingeräumt, aber nicht im Grundbuch eingetragen, hat es nur obligatorische Wirkung und es kann eine entgegen dem Verbot vorgenommene Verfügung (z. B. Verkauf) einem Dritten gegenüber gültig sein. Der Verbotsbelastete muss aber dem Verbotsberechtigten Schadenersatz leisten.

Neben dem rechtsgeschäftlich eingeräumten BVV gibt es gesetzliche Veräußerungsverbote bzw. das im streitigen Verfahren verfügte richterliche Veräußerungsverbot.

Nachbarschaftsrechte

Der Nachbar spielt zu laut Musik, die Bäume am Nachbargrundstück sind zu hoch. Dies und andere Themen können die nachbarschaftliche Ruhe stören. Die zivilrechtlichen Bestimmungen zum Nachbarrecht finden sich hauptsächlich im ABGB und regeln die Zulässigkeit von Immissionen, die Vertiefung von Grundstücken, rechtliche Probleme mit Grenzeinrichtungen und Grenzbäumen und vieles mehr.

Besonders vor dem Anmieten oder Erwerben einer Immobilie gilt es abzuklären, welche persönlichen Interessen durch die tatsächliche Nachbarschaft gestört sein könnten. Bei den Rechtsstreitigkeiten im Nachhinein pendelt der Richterspruch meist zwischen den Fragen nach der „Zumutbarkeit“ und der „Ortsüblichkeit“. Oft wundern sich die Betroffen, wenn der Ausgang eines Nachbarschaftsstreits nicht dem persönlichen Rechtsempfinden entspricht. Sie können dem durch Hinzuziehen eines erfahrenen Anwalts vorbeugen.

Grunderwerbssteuer

Ein wesentlicher Aspekt bei Übertragungen von Liegenschaften und dem damit verbundenen Eigentümerwechsel ist der Anfall der Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5% des Kaufpreises (bei nahen Angehörigen 2%) und die 1,1%ige Eintragungsgebühr. Wir bieten Ihnen die elektronische Selbstberechnung über FinanzOnline und die Abfuhr der entstehenden Steuerlast an, um die Einverleibung für Sie schnell und ohne zusätzlichen Aufwand zu erwirken.

Häufige Fragen & Antworten

Immobilien und Baurecht

Das Nachbarrecht (Rechte und Pflichten von Grundstückseigentümern untereinander) ist im Gesetz umfassend geregelt.

Grundsätzlich gilt eine Rücksichtnahmepflicht und es müssen ortsübliche Einwirkungen, wie z. B. der Lärm von spielenden Kindern oder das Krähen eines Hahnes auf dem Land, von jedem Grundstückseigentümer geduldet werden, solange sie das gewöhnliche Ausmaß nicht überschreiten und die Nutzung des Grundstückes nicht wesentlich beeinträchtigen. Bei einer wesentlichen Beeinträchtigung der Benützung kann vom Nachbarn verlangt werden, dass die Störungen beendet und ein entstandener Schaden ersetzt wird. Ebenso ist es möglich gegen den Nachbar vorzugehen, wenn dieser durch Pflanzen Luft oder Licht entzieht, sodass eine unzumutbare Beeinträchtigung vorliegt. Besteht aufgrund von Vertiefungen des Nachbargrundstückes Einsturzgefahr der eigenen Liegenschaft, gibt es Unterlassungs- und Ersatzansprüche gegen den Nachbarn.

Gegen eine behördlich genehmigte Anlage gibt es allerdings keine Unterlassungsansprüche, sondern ausschließlich Schadenersatzansprüche.

Hinsichtlich etwaiger Bautätigkeiten am Nachbargrundstück räumen die Bauordnungen den Eigentümern benachbarter Liegenschaften im Baubewilligungsverfahren Parteistellung ein, sofern ihre subjektiv – öffentlichen Rechte (Rechte die der Wahrung öffentlicher Interessen und dem Schutz des Nachbarn dienen) berührt sind.

Beim Einheitswert handelt es sich um einen Schätzwert des Grundvermögens, der als Berechnungsgrundlage für bestimmte Abgaben und Beiträge herangezogen wird und auf Antrag vom Finanzamt mit Bescheid festgestellt wird.

Unter dem Verkehrswert versteht man hingegen jenen Preis, der beim Verkauf einer Immobilie üblicherweise im Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Ermittelt wird der Verkehrswert unter Berücksichtigung der Lage, der Ausstattung und des Zustandes der Immobilie, wobei verschiedene Berechnungsverfahren zur Verfügung stehen.

Seit der Steuerreform 2015 dient der Verkehrswert auch als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer z. B. bei Schenkungen und Erbschaften. In der Regel liegt der Verkehrswert deutlich über dem Einheitswert.

Ein Wohnungseigentümer, der als solcher auch Miteigentümer der Liegenschaft ist, hat für alle Kosten, die bei der Nutzung der Liegenschaft anfallen, anteilig aufzukommen.

Konkret sind das die Betriebskosten und Bewirtschaftungskosten (Abwassergebühren, Kosten für die Müllabfuhr oder Grundsteuer), Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten (Kosten für Arbeiten an der Außenseite des Gebäudes oder notwendiger Reparaturen) und Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen (Grünanlagen, Aufzüge).

Zusätzlich gibt es Beiträge zur Rücklage der Eigentumswohnanlage, welche eine Vorsorge für künftige Aufwendungen bilden soll und auf einem eigens dafür vorgesehenen Konto angelegt wird.

Load More