Miet- und Wohnrecht

Die wesentlichen Bestimmungen für Mietverhältnisse finden sich im österreichischen Mietrechtsgesetzes (MRG) und im Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch (AGBG). Für manche Mietverhältnisse gelten nur bestimmte Regelungen des MRG (Teilanwendung). Auch die gänzliche Nichtanwendung der Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes ist möglich (Vollausnahme). Für andere Wohnungen gilt das gesamte Mietrechtsgesetz (Vollanwendungsbereich).

Die Gesetze und höchstgerichtlichen Entscheidungen im Bereich des Mietrechts sind schon so vielfältig, dass es für den einzelnen Mieter und Vermieter zweckmäßig ist, sich durch die Hilfe eines Anwalts einen Überblick zu verschaffen. Je nachdem welches Gesetz zur Anwendung kommt, haben sowohl Mieter als auch Vermieter unterschiedliche Rechte und Pflichten.

Die häufigsten Themen, die unsere Kanzlei im Bereich Mietrecht bzw. Wohnrecht behandelt, sind die Erstellung von Mietverträgen und Streitigkeiten aus dem Mietvertrag.

Unsere Anwälte unterstützen Sie gerne bei:

  • Führung von Bestandsrechtsstreitigkeiten
  • Gestaltung und Prüfung von Mietverträgen
  • Beratung über Rechte aus dem Mietverhältnis
  • Beratung bei Überprüfung des zulässigen Mietzinses
  • Beratung bei Überprüfung von Betriebskostenabrechnungen

Das unverbindliche Erstgespräch

Jede Situation erfordert es individuell betrachtet zu werden. Wir nehmen uns gerne die nötige Zeit dafür, auch Ihre Situation ausführlich zu besprechen. Vereinbaren Sie daher bitte einen Termin für ein unverbindliches Erstgespräch.

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Rechtsthemen & Schwerpunkte

Mietvertrag

Ein Mietvertrag ist eine mündliche, schriftliche oder stillschweigende Vereinbarung zwischen einem Vermieter und einem Mieter über ein bestimmtes Mietobjekt zu einem bestimmten Mietzins.

Wie erwähnt, ist zunächst zu klären, ob die Mietwohnung dem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegt. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes erfährt der Mieter den umfassendsten Schutz, was vor allem das Kündigungsrecht und die Höhe des zulässigen Mietzinses betrifft. Der Mietvertrag kann entweder befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Der Teilanwendungsbereich kann z. B. bei Dachgeschosswohnungen in einem nachträglich ausgebauten Dachboden zur Geltung kommen.

Schäden in der Wohnung – Erhaltungspflicht

Hierbei stellt sich die zentrale Frage, zu welchen Teilen die Erhaltungspflicht beim Mieter oder Vermieteter liegt. Dabei kommt es darauf an, ob die gegenständliche Wohnung in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt. Im Vollanwendungsbereich (z. B. Altbau) greifen die Gesetzesbestimmungen des Mietrechtsgesetzes und es können die Erhaltungspflichten des Vermieters im Rahmen eines Verfahrens durchgesetzt werden. Im Teilanwendungsbereich kommt es auf die vertragliche Vereinbarung an. Die allgemeinen Teile des Hauses wie z. B. Dach, Fassade, Mauern, Außenfenster, Leitungen Außentüren, Stiegenhaus und die Dienstwohnung des Hausbesorgers fallen in die Erhaltungspflicht des Vermieters. Die Mietgegenstände (Wohnung, Garage etc.) unterliegen dann der Erhaltungspflicht des Vermieters, wenn ein ernster Schaden oder eine erhebliche Gesundheitsgefährdung vorliegt (z. B. Wasserrohrbruch, Schimmelpilz an den Wänden, undichte bzw. lebensgefährliche Leitungen). Auch die Gemeinschaftsanlagen (Zentralheizung, Lift, Sauna, Garten, Waschküche etc.), ebenso die Erfüllung (neuer) Verwaltungsvorschriften (z. B. Kanalanschluss) und Energiesparmaßnahmen (z. B. Wärmeschutzfenster) fallen unter die Zuständigkeit des Vermieters.

Mietkosten

Der Mietzins besteht im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes aus dem Hauptmietzins, dem auf den Mietgegenstand entfallenden Teil der Betriebskosten, den für die Liegenschaft zu entrichtenden laufenden öffentlichen Abgaben, dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil für allfällige besondere Aufwendungen, dem angemessenen allfälligen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände und sonstigen Leistungen des Vermieters, sowie der Umsatzsteuer. Wenn keine anderen Vereinbarungen getroffen wurden, ist im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes der Mietzins am 5. Eines jeden Kalendermonats im Vorhinein zu entrichten. Das Mietrechtsgesetz orientiert sich im Vollanwendungsbereich an Ausstattungskategorien. Obergrenzen für die Höhe des Mietzinses bestehen nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (angemessener Hauptmietzins, Richtwertmietzins, Kategorie Mietzins), ansonsten ist eine freie Mietzinsvereinbarung möglich. Bei Anwendbarkeit des Richtwertmietzinses ist oft der Lagezuschlag von wesentlicher Bedeutung.

Rechte und Pflichten des Mieters

Bei Vorliegen wichtiger Gründe hat der Mieter das Betreten des Mietgegenstands durch den Vermieter oder durch die vom Vermieter beauftragten Personen zu dulden. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn ernste Schäden am Haus vorliegen. Weiters hat der Mieter Bauarbeiten wie z.B. die Aufstockung oder einen Dachbodenausbau zu dulden. Wird dabei in bestehende Rechte des Mieters eingegriffen hat der Vermieter eine Entschädigung zu leisten und es kann auch eine Mietzinsminderung eintreten. Sind Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten am Haus oder die Behebung ernster Schäden im eigenen oder in einem anderen Mietgegenstand notwendig, muss der Mieter die vorübergehende Benutzung oder Veränderung des eigenen Mietgegenstandes zulassen. Im Mietrechtsgesetz ist allerdings für den Mieter ebenso ein Entschädigungsanspruch für erlittene Unannehmlichkeiten im Zuge von Umbauarbeiten vorgesehen. Der Mieter hat den Mietgegenstand und die damit verbundenen Einrichtungen so zu warten und instand zu halten, dass dem Vermieter und den anderen Mietern kein Nachteil entsteht. Ebenso hat er natürlich den Mietzins zu bezahlen.

Häufige Fragen & Antworten

Miet- und Wohnrecht

Die Hinterlegung einer Kaution kann als Sicherheit für die dem Vermieter aus dem Mietvertrag entstehenden Ansprüche gegen den Mieter dienen und ist vertraglich zu vereinbaren.

Grundsätzlich ist die Kaution dem Mieter nach Ende des Mietvertrages samt Zinsen unverzüglich zurückzuerstatten, sofern dieser keine Beschädigungen am Mietgegenstand verursacht hat und mit dem Mietzins nicht im Rückstand ist. Mit „unverzüglich“ ist gemeint, dass dem Vermieter zur Feststellung von allfälligen bestehenden Forderungen gegen den Mieter eine Frist von einigen Tagen eingeräumt werden soll. Nicht zulässig ist es, die Kaution so lange einzubehalten, bis die Betriebs – oder Heizkostenabrechnung für das laufende Jahr fällig wird.

Führt ein Schaden zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung, hat der Mieter grundsätzlich ein Recht auf Mietzinsminderung.

Die Einbehaltung des Mietzinses oder eines Anteils davon kann aber zu einem gerichtlichen Verfahren führen. Der Mietzins kann auch weiterbezahlt werden, allerdings mit dem Hinweis, dass dies nur unter Vorbehalt passiert.

Grundsätzlich kann der Mietzins eingeklagt werden. Zeigt sich der Mieter in keiner Weise zahlungswillig und ist der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete in Mietzinsrückstand, bietet der Gesetzgeber dem Vermieter die Möglichkeit, bei Gericht eine Mietzins- und Räumungsklage einzubringen. Weitere berechtigte Gründe für eine Räumungsklage sind der nachteilige Gebrauch der Wohnung durch den Mieter oder wenn sich dieser grob ungehörig verhält.

Bestehen die Kündigungsgründe oder Räumungsgründe zu Recht (z. B. bei einem Mietzinsrückstand), wird das Gericht die Kündigung und Räumung bestätigen. Begleicht der Mieter die Schuld bis zum Ende des Verfahrens und hat er an der Entstehung des Mietzinsrückstandes kein grobes Verschulden, kann er der Kündigung bzw. Räumung entgehen.

Zieht der gekündigte Mieter trotz Vorliegen eines rechtskräftigen Räumungsurteils nicht aus, kann der Vermieter eine Räumungsexekution zu dessen Lasten beantragen. Wird diese bewilligt, kommt es zur Delogierung des Mieters.

Sofern die Therme mitvermietet ist und zur Ausstattung der Wohnung gehört, obliegt es dem Vermieter diese zu reparieren beziehungsweise zu erneuern. Dies gilt grundsätzlich für alle Mietverträge über Mietwohnungen in Altbauten, die vor 1945 errichtet wurden, für geförderte Neubauten, die nach dem Zweiten Weltkrieg errichtet wurden und für nach 1945 errichtete Eigentumswohnungen.

Eine Ausnahme bilden Wohnungen in Ein – und Zweifamilienhäusern, sowie Ferien – und Dienstwohnungen. Dort kann die Erhaltungspflicht des Vermieters für mitvermietete Heizthermen unter bestimmten Voraussetzungen vertraglich abgeändert werden.

Nicht zu verwechseln mit der Erhaltung der Heiztherme ist ihre Wartung. Für diese sind die Mieter zuständig und sie haben bei Feststellung eines Schadens umgehend den Vermieter darüber zu informieren und die Reparatur zu beantragen.

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